El promotor y los contratos de arrendamiento con opción de compra
En la actualidad, debido a la crisis y a la falta de financiación, muchos promotores inmobiliarios, ante la imposibilidad de vender sus viviendas, se plantean alquilarlas para poder pagar los préstamos que los bancos y cajas les concedieron. El criterio de la AEAT al respecto es que ese alquiler de las viviendas supondría:
a) Por un lado un cambio de afección del activo de la actividad de promoción con una prorrata de iva 100 a la actividad de alquiler de vivienda con una prorrata 0, es decir, el cambio de afección de una activo entre dos sectores diferenciados a efectos del IVA.
b) Por otro lado la conversión de una existencia en la actividad de promoción a un activo fijo en la actividad de alquiler de inmuebles.
La consecuencia invevitable en ambos casos es que el promotor debería devengar e ingresar el IVA soportado de la promoción, al dedicarla a una actividad que está exenta del IVA o trasferirla de desde las existencias al inmovilizado.
La salida a esta situación, también prevista por la misma Administración, está en ofrecer dichas viviendas mediante un contrato de arrendamiento con opción de compra. De ese contrato se debería desprender con claridad el mantenimiento de la intencionalidad de venta -para el inquilino inicial o cualquiera eventualmente posterior- y no su arrendamiento permanente o prolongado en el tiempo.
En este caso no cabe hablar de autoconsumo por cambio de afección a una actividad exenta del IVA, pues no existen sectores diferenciados, es decir, no se puede hablar de dos actividades distintas sino sólo y únicamente de venta de viviendas. Tampoco se produce el autoconsumo por el cambio de la vivienda de existencias a inmovilizado, puesto que con el contrato de opción de compra la vivienda no pierde su condición de existencias.
Además por más contratos que se sucedan de arrendamiento con opción de compra, esta operación seguirá siendo considerada primera entrega, y, por tanto, estos contratos seguirán estando sujetos y no exentos del IVA.
El tipo impositivo aplicable es el 8% salvo en el caso de arrendamientos con opción de compra de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
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