El promotor y los contratos de arrendamiento con opción de compra
En la actualidad, debido a la crisis y a la falta de financiación, muchos promotores inmobiliarios, ante la imposibilidad de vender sus viviendas, se plantean alquilarlas para poder pagar los préstamos que los bancos y cajas les concedieron. El criterio de la AEAT al respecto es que ese alquiler de las viviendas supondría:
a) Por un lado un cambio de afección del activo de la actividad de promoción con una prorrata de iva 100 a la actividad de alquiler de vivienda con una prorrata 0, es decir, el cambio de afección de una activo entre dos sectores diferenciados a efectos del IVA.
b) Por otro lado la conversión de una existencia en la actividad de promoción a un activo fijo en la actividad de alquiler de inmuebles.
La consecuencia invevitable en ambos casos es que el promotor debería devengar e ingresar el IVA soportado de la promoción, al dedicarla a una actividad que está exenta del IVA o trasferirla de desde las existencias al inmovilizado.
La salida a esta situación, también prevista por la misma Administración, está en ofrecer dichas viviendas mediante un contrato de arrendamiento con opción de compra. De ese contrato se debería desprender con claridad el mantenimiento de la intencionalidad de venta -para el inquilino inicial o cualquiera eventualmente posterior- y no su arrendamiento permanente o prolongado en el tiempo.
En este caso no cabe hablar de autoconsumo por cambio de afección a una actividad exenta del IVA, pues no existen sectores diferenciados, es decir, no se puede hablar de dos actividades distintas sino sólo y únicamente de venta de viviendas. Tampoco se produce el autoconsumo por el cambio de la vivienda de existencias a inmovilizado, puesto que con el contrato de opción de compra la vivienda no pierde su condición de existencias.
Además por más contratos que se sucedan de arrendamiento con opción de compra, esta operación seguirá siendo considerada primera entrega, y, por tanto, estos contratos seguirán estando sujetos y no exentos del IVA.
El tipo impositivo aplicable es el 8% salvo en el caso de arrendamientos con opción de compra de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
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El Congreso amplía la vigencia de HCI
El Congreso de los Diputados aprobó una enmienda a los Presupuestos del Estado de 2011 que garantiza la continuidad de los programas Hogar Conectado a Internet (HCI) más allá del 31 de diciembre de 2010 -fecha en que venció su vigencia- durante, al menos, un año más.
Los programas HCI ofrecen una serie de incentivos fiscales a las empresas que facilitan a sus empleados la adquisición de equipamiento informático y conectividad en condiciones más favorables que las del mercado, para su uso personal desde el hogar. Según la Ley 35/2006 del IRPF, estos equipos y servicios se consideran gastos de formación profesional, y no renta en especie en el IRPF del empleado, por lo que quedan exentos de este impuesto. Al tiempo la empresa puede aplicarse una deducción de entre el 5 y el 10% del Impuesto sobre Sociedades.
Materiales y servicios subvencionables:
- Equipamiento tecnológico, que incluye el ordenador personal (en modalidad de portátil o de sobremesa), software necesario para su ejecución (sistema operativo, antivirus y otros programas) y periféricos relacionados.
- Conexión a Internet de banda ancha o elementos necesarios para la conexión.
- Formación específica en nuevas tecnologías.
- Servicios relacionados con la instalación, mantenimiento y soporte a los propietarios o usuarios finales del programa.
Según la consulta V2548-10 de la DGT si la entrega del equipamiento informático se realiza dentro del plazo marcado por la ley, el pago de las cuotas ,descontándolo del bruto de la nómina del trabajador, puede alargarse más allá de dicho plazo.
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Imputación de las subvenciones corrientes
En la consulta V2442-10 , que traemos hoy a colación, la DGT nos diferencia con claridad los dos tipos de subvenciones que existen y cuándo deben declararse.
En primer lugar tenemos las subvenciones corrientes, que son aquellas que se aplican a compensar gastos del ejercicio, a la pérdida de ingresos o a garantizar, durante el inicio de la actividad, unos ingresos mínimos. Este tipo de ayudas deben imputarse en el período impositivo en que se devenguen. Esto se producirá en el período impositivo en el que se reconozca en firme la concesión de la subvención y se cuantifique la misma, que no tiene por qué coincidir necesariamente con el ejercicio en el que se cobre. Sin embargo, si el perceptor hubiera optado por el régimen de cobros y pagos imputaría la subvención en el momento de cobrarla.
En segundo lugar tenemos las subvenciones de capital, que son aquellas que se emplean para financiar inmovilizado o gastos de proyección plurianual. Estas se imputarán a medida que se amorticen las inversiones o los gastos realizados con cargo a las mismas. No obstante, cuando los bienes no sean susceptibles de amortización, la subvención se imputará íntegramente en el ejercicio en que se produzca la enajenación o la baja en el inventario del activo financiado con dicha subvención.
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Deducción de vivienda para un matrimonio en gananciales
En esta consulta de la DGT se aclara una cuestión bastante frecuente: Se trata de un matrimonio casado en régimen de gananciales que residiendo en una vivienda adquirida por uno de los cónyuges antes de haberse realizado el matrimonio, pero que pagan el préstamo hipotecario a medias, se pregunta si es deducible la totalidad de la cuota o sólo la mitad que corresponde al propietario. Según la DGT al constituir el inmueble la residencia familiar la titularidad de bien corresponderá en pro indiviso a cada uno de los cónyuges y a la sociedad de gananciales, en proporción a la valoración de sus respectivas aportaciones:
“A la consultante, por las aportaciones efectuadas desde su adquisición hasta la celebración del matrimonio y por las que tras éste pudiera efectuar con fondos privativos; a la sociedad de gananciales, por las aportaciones realizadas con los fondos que le sean propios; y, además, si el cónyuge de la consultante, tras contraer matrimonio, satisficiera cantidades pendientes de pago con fondos privativos adquiriría titularidad sobre la vivienda en la proporción que tales fondos representaran sobre el valor de la vivienda.”
La Administración concluye que ambos cónyuges podrán practicar la deducción por inversión en vivienda habitual en función de su participación en la sociedad de gananciales, esto es, por el cincuenta por 100 que, de las cantidades satisfechas en cada ejercicio, se le atribuya a cada uno, y, en su caso, por las aportaciones que cada uno pudiera efectuar procedentes de fondos privativos. Las cantidades que en cada ejercicio satisfagan con fondos gananciales tendentes a reducir el préstamo concedido a nombre de la titular de la vivienda se atribuirán e imputarán por mitad a ambos cónyuges.
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Deducción en el IRPF de una autopromoción
En la consulta V2623-10 de 03/12/2010 de la DGT se plantean dos cuestiones bastante comunes debido a los últimos cambios legislativos sobre la aplicación de la deducción por adquisición de la vivienda habitual.
En la primera pregunta se plantea si la compra de un terreno, en un proceso de autoconstrucción de la vivienda habitual, es suficiente para considerar iniciado el proceso de su construcción a efectos de aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual, o si debería iniciarse algún otro proceso que justificara su inicio dentro de ese mismo ejercicio 2010. La administración contesta que la entrega de cantidad para la adquisición del terreno sobre el cual se edificará la futura vivienda habitual del contribuyente, en régimen de autopromoción, puede constituir el inicio del proceso de construcción de la vivienda, permitiendo así iniciar la práctica de la deducción de cumplir con el resto de condiciones y requisitos establecidos por la normativa del Impuesto.
En la segunda se plantea que de iniciarse el proceso de construcción mediante autopromoción antes del 1 de enero de 2011, como afectarían a la deducción la entrada en vigor de los cambios legislativos previstos en el Proyecto de Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2011, en relación con la deducción por inversión en vivienda habitual, en el caso de que el contribuyente supere el límite de ingresos allí previsto para aplicar la deducción. En este caso la DGT responde título meramente informativo, interpretando el artículo 68 y la disposición transitoria decimoctava del Proyecto de Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2011, que el elemento determinante de la aplicación del régimen transitorio es que se hubieran satisfecho cantidades para la construcción de la misma (es decir, satisfecho cantidades para abonar los gastos derivados de la ejecución de la obra, en el supuesto de autopromoción, o cantidades a cuenta entregadas al promotor, en caso de construcción por un tercero) con anterioridad a 1 de enero de 2011, lo cual implica que la inversión se hubiera iniciado y, por tanto, que se hubiera practicado la deducción por tales cantidades en una autoliquidación correspondiente a un ejercicio anterior a 2011. De esta forma, si la base imponible del ejercicio fuera superior a 17.724,90 euros y se hubieran satisfecho con anterioridad a 1 de enero de 2011 cantidades para la construcción de la vivienda habitual, a partir de esta fecha se podría seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual en los mismos términos y condiciones que en la actualidad. Por tanto, en estos supuestos la base máxima de la deducción sería de 9.015 euros anuales, con independencia de la cuantía de la base imponible del ejercicio, y la deducción podrá aplicarse tanto por los gastos derivados de la ejecución de las obras de construcción o por las cantidades entregadas a cuenta al promotor, según sea el caso, como por las restantes cantidades que den derecho a la deducción, tales como los gastos que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización y los intereses.
Tags: autopromocion consulta dgt
Novedades en el Impuesto sobre Sociedades para 2011
El día 3 de diciembre de 2010 se publicó en el BOE el Real Decreto Ley 13/2010 en el que se regulan una serie de incentivos fiscales. Estas medidas no se aplicarán, como regla general, hasta el año 2012.
Libertad de amortización
Las inversiones en elementos nuevos del inmovilizado material y las inversiones inmobiliarias afectos a actividades económicas, puestos a disposición del sujeto pasivo en los períodos impositivos iniciados dentro de los años 2011, 2012, 2013, 2014 y 2015, podrán ser amortizadas libremente. La deducción no estará condicionada a su imputación contable en la cuenta de pérdidas y ganancias. Esta medida es de aplicación a todo tipo de empesas.
Ampliación del rango de las empresas de pequeña dimensión.
A partir del ejercicio 2011, la cifra de negocios del ejercicio anterior que permite aplicar el régimen fiscal especial de pymes se incrementa de 8 a 10 millones de euros. Los incentivos fiscales establecidos para las pymes también serán de aplicación en los tres períodos impositivos inmediatos y siguientes a aquél período impositivo en que dichas entidades alcancen la cifra de negocios de 10 millones de euros
Se incrementa de 120.202,41 euros a 300.000 euros el importe de la base de las pymes a la que es de aplicación el tipo reducido del 25%.
En cuanto a las sociedades con cifra de negocios inferior a 5 millones, plantilla media inferior a 25 empleados y mantengan o creen empleo, también se amplia a 300.000 euros el importe de la base imponible sobre la que es de aplicación el tipo reducido del 20%.
Operaciones vinculadas.
La obligación de documentar las operaciones vinculadas no será exigible a las personas o entidades cuyo importe neto de la cifra de negocios habida en el período impositivo sea inferior a diez millones de euros, siempre que el total de las operaciones realizadas en dicho período con personas o entidades vinculadas no supere el importe conjunto de 100.000 euros de valor de mercado.
Tags: impuesto sociedades 2011
Ayudas 2011
PROGRAMAS DE AYUDA IMPIVA 2011
Los programas de ayuda 2011 tienen como objeto mejorar las capacidades tecnológicas de las empresas, apoyando la generación de conocimientos científicos o técnicos que permitan obtener productos, procesos o servicios de mayor nivel tecnológico y adecuar su oferta a las crecientes exigencias de los mercados.
La convocatoria de algunos de estos programas se realizó en 2010, en órdenes que establecieron convocatorias bienales o plurianuales, según se indica en cada caso en el texto de cada programa.
LAS ACTUACIONES DE INNOEMPRESA 2011
El programa de apoyo a la innovación de las pequeñas y medianas empresas, InnoEmpresa, se encuentra estructurado en tres actuaciones:
- Innovación organizativa y gestión avanzada
- Innovación tecnológica
- Innovación en colaboración, las cuales recogen distintas actuaciones.
Tags: ayudas subvenciones
Amortización de vehículos de uso tanto privado como de empresa
En la siguiente consulta vinculante de la DGT la entidad consultante dispone de varios vehículos de alta gama que se destinan a partes iguales a la actividad y al uso particular.Se pregunta sobre la deducibilidad de los gastos derivados de la utilización del vehículo por la sociedad en el Impuesto sobre Sociedades.
En la consulta se determina que la deducción de los gastos de amortización, como los demás ocasionados por el vehículo, está condicionada a que el elemento patrimonial tenga la consideración de inmovilizado afecto a la actividad. También aclara que no serán deducibles los gastos que representen la retribución de los fondos propios.
Acceder a la consulta V2544-10
Tags: vehículos dgt aeat
Presentación del sistema de notificaciones electrónicas obligatorias NEO
Tags: notificaciones aeat
Aplicación de la libertad de amortización
Según la consulta vinculante V2215/10 la libertad de amortización se aplicará a partir del momento que en los activos sean susceptibles de ser amortizados, es decir, a partir del momento en que se encuentren en condiciones de funcionamiento.
Sólo a partir de ese momento podrá tenerse en cuenta a los efectos del cálculo del pago fraccionado, si el activo estuviese en condiciones de funcionamiento con posterioridad a la presentación del segundo pago fraccionado no será posible practicarse la libertad de amortización en dicho pago fraccionado.
Tags: dgt amortización
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